建议收藏!内地买家进军香港楼市全攻略....
内地买家进军港楼全攻略
地理
香港位处中国的东南端,由香港岛、大屿山、九龙半岛以及新界(包括261个离岛)组成。位于香港岛和九龙半岛之间的维多利亚港,是举世知名的深水海港。
陆地总面积:1,114.35平方公里
郊野公园及特别地区:约40%
人口
香港在2021年年中约有741万人口,其中绝大部分为华人。
语文
香港的法定语文是中文和英文。在政府部门以及法律界、专业人士和商界之中,英文是广泛采用的语文。在许多于香港营商或到内地和台湾经商的企业中,精通英语、广东话和普通话的三语人才都担任重要职位。按惯用交谈语言划分的5岁及以上人口比例1:
广东话:88.2%
普通话:2.3%
其他中国方言:2.8%
英语:4.6%
其他语言:2.1%
交通
香港各类公共交通工具,包括铁路、电车、巴士、小型巴士、的士和渡轮.
交通工具及部分的士都接受(八达通)支付,可在港铁服务站购买。
教育(12年免费教育小一至中六)
小学课程(小一至小六)
香港的小学主要分为四大种类:官立学校、资助小学、直资学校及私立学校,大部分的小学(多于八成)属于「资助小学」。官立和资助小学均提供免费小学教育,而直资和私立小学则收取学费。
香港分为36个小学校网,以家长在「小一入学申请表」上的申报住址依据「就近入学原则」为学童按照所属学校网统一派位。
国际学校:香港还有第五种类小学叫「国际学校」。国际学校是指那些拥有相当比例的外国学生、而所实施的学制跟香港不同的学校。
初中课程(初中一至初中三)
高中课程(中四至中六)
香港的中学主要分为四大种类:官立学校、资助中学、直资学校及私立学校,大部分的中学(约占八成)属于「资助中学」。官立和资助中学均提供免费中学教育,而直资和私立中学则收取学费。
中学18区:
港岛区域(中西区,香港东区,离岛区,香港南区,湾仔区)
九龙区域(九龙城区,观塘区,西贡区,深水埗区,黄大仙区,油尖旺区)
新界东区域(北区,沙田区,大埔区)
新界西区域(葵青区,荃湾区,屯门区,元朗区)
大学(学士学位)(大一至大四)
房产***香港不限购***
香港新盘以平方尺及实用面积(套内面积)计算
税费篇:2023/2/22
内地买家计算
个人名义购买
非香港居民在香港购买物业需缴付:
15%从价印花税(DSD)及15%买家印花税(BSD),总共税款为楼价的30%。
公司名义购买
而除了个人名义之外,部分投资人还会采用买下卖方的公司,从而获取公司名下物业的方式买房。由于通过转让公司股份的形式进行房产买卖只须缴付0.2%的印花税率(买卖双方各付0.1%,合共0.2%股份交易税),因此比以个人名义买入省下不少成本。
但要留意两个注意事项:
必须以一次性全款的支付方式付款
必须是已经还清按揭的物业才可
公司股权转让过程:
律师会确保任何股份优先购买权已被实行或放弃;
安排股份转让表由买卖双方签署;
向公司出示相关表格和股份,并等待董事会批准;
准备相关表格和销售协定表格以进行盖印;
在表格上盖章后,买家的详细资料将会被确定,以便在公司注册处注册。成功注册后,整个公司股份转让过程将被视为完成。?
按揭篇:买楼资金
内地客在香港投资买楼,可选择一次性付全数或做按揭两种。
根据香港金管局指引,内地买家在香港买楼:
楼价1,000万元以下最多可借5成,
楼价1,000万元或以上则最高只可借4成。
如果是用资产证明申请按揭,无论楼价多少,最高按揭成数为4成。而倘若是买家的第二个物业按揭,即申请按揭时已经拥有或担保其他香港按揭物业,按揭成数会再下调1成。
收入主要来自~香港
楼价1,000万元以下:
第1伙物业:自住可申请最多6成按揭(上限500万元);投资可申请最多5成按揭
第2伙物业:自住可申请最多5成按揭(上限400万元);投资可申请最多4成按揭
楼价1,000万元以上:
第1伙物业:可申请最多5成按揭
第2伙物业:可申请最多4成按揭
收入主要来自~内地
楼价1,000万元以下:
第1伙物业:自住可申请最多5成按揭(上限400万元);投资可申请最多4成按揭
第2伙物业:自住可申请最多4成按揭(上限300万元);投资可申请最多3成按揭
楼价1,000万元以上:
第1伙物业:可申请最多4成按揭
第2伙物业:可申请最多3成按揭
以资产证明申请按揭
楼价1,000万元以下:
第1伙物业:可申请最多4成按揭
第2伙物业:可申请最多3成按揭
不过,除了资金完全来自内地的投资者之外,还有一些和香港有紧密联系的买家。例如申请人是受聘于香港公司,且被委派至内地或外地的情况;又或者按揭申请人的直系亲属(例如父母、配偶或子女等)是香港的永久居民,在做按揭申请时可以和本地收入的人享有同一标准。
内地收入人士所需资料
针对以上提到的内地收入人士,在申请香港的按揭时,除了需要提供最近3至6个月的银行固定收入纪录、粮单、税单等基本文件外,部分银行还要求申请人提供”完税证”以作证明。另外,如果是以内地房地产作资产证明申请,并非所有银行愿意接受,具体还是以各银行为准。
现时银行按揭利率优惠
借贷300万或以上,利率上限 3.125%
*低至1个月H+1.35%,上限P-2.5%,现金回赠高达1%,按个别客户而定,以上所有计划兼享存款高息户口.以银行批核为准·
P=最优惠利率:
汇丰、恒生、中银香港、永隆、南洋、集友为5.625%;
花旗、交通、渣打、东亚、上海商业、大新、中信、工银亚洲、创兴、建设、星展及大众为5.875%,富邦为6%,华侨水亨为6.125%;
H为银行同业拆息.
*银行最后公布为准.15-02-2023?
一手新楼重点提示
基于喜好,内地买家到香港来买自住楼,通常首选新盘。香港的新楼分为楼花和现楼两种。购买楼花最重要的部分,是了解不同的付款方式,因为涉及到向银行申请楼花按揭及何时要与银行完成按揭、何时要开始供款等,除非你现金充足能够一次性付全款。
楼花按揭分为即供和建期两种,前者指的是在楼宇还没有建成的期间内,就由银行代付清楼价,然后买家申请按揭,即刻开始还款,通常这一种,优惠会比较多。而建期则指等楼宇建成后,才开始支付楼价,这一类的优惠通常较少。
因此,在新楼的价单中,我们时常看到一些字眼,包括“折实最低价xxx”,这里便指的是使用即供付款获取最大折扣以后的实际价格。
香港的买新楼流程
买楼流程方面,要购买一手楼花,首先要熟悉一手楼宇的销售程式。准买家可以先在香港政府的「一手住宅物业销售网」查询发展商正式公布的楼书、价单及销售安排的日子,再由专人及相属代理经纪,负责处理认购事宜。
除此之外,发展商会开放示范单位供公众参观,并于开放示范单位后或即日在售楼处接受认购,以及即日再抽签决定每组买家选房次序。
售楼处通常分为登记处、抽签区、拣楼等候区、拣楼区、签约等候区及签约区。售楼处会在当眼位置展示一张“消耗表” ,显示销售当日可供拣选的单位、已签立临时买卖合约的单位,以及已被拣选、但尚未签临时买卖合约的单位。
认购当日,准买家应带同一张价值10万港元的本票或支票,作订金之用,被称为“入票”。订金会在签署“临时买卖合约”时在临时订金内扣除。个别项目会限每人或组合只可入2至3张票,也有些不设上限。有准买家会入多张票,为求增加中签机会。
主动向代理询问
在买新楼的过程当中,由于涉及不少楼盘相关的资讯,地产代理未必会事无大小地件件事主动跟你讲,建议做好一个问题清单,然后主动询问。例如经常被忽略的管理费问题,不少人在入票之后才了解到价格,这是一个长期的支出,所以最好要提前掌握。另外,例如景观、周围环境、维修费等问题就要视乎每个不同的楼盘情况,总之不怕多问,就怕不问,而导致大好一件买楼喜事,变得不愉快。
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