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内地买家进军港楼全攻略

地理

香港位处中国的东南端，由香港岛、大屿山、九龙半岛以及新界（包括261个离岛）组成。位于香港岛和九龙半岛之间的维多利亚港，是举世知名的深水海港。

陆地总面积：1,114.35平方公里

郊野公园及特别地区：约40%

人口

香港在2021年年中约有741万人口，其中绝大部分为华人。

语文

香港的法定语文是中文和英文。在政府部门以及法律界、专业人士和商界之中，英文是广泛采用的语文。在许多于香港营商或到内地和台湾经商的企业中，精通英语、广东话和普通话的三语人才都担任重要职位。按惯用交谈语言划分的5岁及以上人口比例1：

广东话：88.2%

普通话：2.3%

其他中国方言：2.8%

英语：4.6%

其他语言：2.1%

交通

香港各类公共交通工具，包括铁路、电车、巴士、小型巴士、的士和渡轮.

交通工具及部分的士都接受(八达通)支付,可在港铁服务站购买。

教育（12年免费教育小一至中六）

小学课程（小一至小六）

香港的小学主要分为四大种类：官立学校、资助小学、直资学校及私立学校，大部分的小学（多于八成）属于「资助小学」。官立和资助小学均提供免费小学教育，而直资和私立小学则收取学费。

香港分为36个小学校网，以家长在「小一入学申请表」上的申报住址依据「就近入学原则」为学童按照所属学校网统一派位。

国际学校：香港还有第五种类小学叫「国际学校」。国际学校是指那些拥有相当比例的外国学生、而所实施的学制跟香港不同的学校。

初中课程（初中一至初中三）

高中课程（中四至中六）

香港的中学主要分为四大种类：官立学校、资助中学、直资学校及私立学校，大部分的中学（约占八成）属于「资助中学」。官立和资助中学均提供免费中学教育，而直资和私立中学则收取学费。

中学18区:

港岛区域(中西区,香港东区,离岛区,香港南区,湾仔区) 

九龙区域(九龙城区,观塘区,西贡区,深水埗区,黄大仙区,油尖旺区)

新界东区域(北区,沙田区,大埔区)

新界西区域(葵青区,荃湾区,屯门区,元朗区)

大学（学士学位）（大一至大四）

房产***香港不限购***

香港新盘以平方尺及实用面积(套内面积)计算

税费篇：2023/2/22

内地买家计算

个人名义购买

非香港居民在香港购买物业需缴付:

15%从价印花税(DSD)及15%买家印花税(BSD)，总共税款为楼价的30%。

公司名义购买

而除了个人名义之外，部分投资人还会采用买下卖方的公司，从而获取公司名下物业的方式买房。由于通过转让公司股份的形式进行房产买卖只须缴付0.2%的印花税率(买卖双方各付0.1%，合共0.2%股份交易税)，因此比以个人名义买入省下不少成本。

但要留意两个注意事项：

必须以一次性全款的支付方式付款

必须是已经还清按揭的物业才可

公司股权转让过程：

律师会确保任何股份优先购买权已被实行或放弃；

安排股份转让表由买卖双方签署；

向公司出示相关表格和股份，并等待董事会批准；

准备相关表格和销售协定表格以进行盖印；

在表格上盖章后，买家的详细资料将会被确定，以便在公司注册处注册。成功注册后，整个公司股份转让过程将被视为完成。?

按揭篇：买楼资金

内地客在香港投资买楼，可选择一次性付全数或做按揭两种。

根据香港金管局指引，内地买家在香港买楼:

楼价1,000万元以下最多可借5成，

楼价1,000万元或以上则最高只可借4成。

如果是用资产证明申请按揭，无论楼价多少，最高按揭成数为4成。而倘若是买家的第二个物业按揭，即申请按揭时已经拥有或担保其他香港按揭物业，按揭成数会再下调1成。

收入主要来自~香港

楼价1,000万元以下：

第1伙物业：自住可申请最多6成按揭（上限500万元）；投资可申请最多5成按揭

第2伙物业：自住可申请最多5成按揭（上限400万元）；投资可申请最多4成按揭

楼价1,000万元以上：

第1伙物业：可申请最多5成按揭

第2伙物业：可申请最多4成按揭

收入主要来自~内地

楼价1,000万元以下：

第1伙物业：自住可申请最多5成按揭（上限400万元）；投资可申请最多4成按揭

第2伙物业：自住可申请最多4成按揭（上限300万元）；投资可申请最多3成按揭

楼价1,000万元以上：

第1伙物业：可申请最多4成按揭

第2伙物业：可申请最多3成按揭

以资产证明申请按揭

楼价1,000万元以下：

第1伙物业：可申请最多4成按揭

第2伙物业：可申请最多3成按揭

不过，除了资金完全来自内地的投资者之外，还有一些和香港有紧密联系的买家。例如申请人是受聘于香港公司，且被委派至内地或外地的情况；又或者按揭申请人的直系亲属（例如父母、配偶或子女等）是香港的永久居民，在做按揭申请时可以和本地收入的人享有同一标准。

内地收入人士所需资料

针对以上提到的内地收入人士，在申请香港的按揭时，除了需要提供最近3至6个月的银行固定收入纪录、粮单、税单等基本文件外，部分银行还要求申请人提供”完税证”以作证明。另外，如果是以内地房地产作资产证明申请，并非所有银行愿意接受，具体还是以各银行为准。

现时银行按揭利率优惠

借贷300万或以上,利率上限 3.125%

*低至1个月H+1.35%，上限P-2.5%，现金回赠高达1%，按个别客户而定,以上所有计划兼享存款高息户口.以银行批核为准·

P=最优惠利率：

汇丰、恒生、中银香港、永隆、南洋、集友为5.625%；

花旗、交通、渣打、东亚、上海商业、大新、中信、工银亚洲、创兴、建设、星展及大众为5.875%，富邦为6%，华侨水亨为6.125%;

H为银行同业拆息. 

*银行最后公布为准.15-02-2023?

一手新楼重点提示

基于喜好，内地买家到香港来买自住楼，通常首选新盘。香港的新楼分为楼花和现楼两种。购买楼花最重要的部分，是了解不同的付款方式，因为涉及到向银行申请楼花按揭及何时要与银行完成按揭、何时要开始供款等，除非你现金充足能够一次性付全款。

楼花按揭分为即供和建期两种，前者指的是在楼宇还没有建成的期间内，就由银行代付清楼价，然后买家申请按揭，即刻开始还款，通常这一种，优惠会比较多。而建期则指等楼宇建成后，才开始支付楼价，这一类的优惠通常较少。

因此，在新楼的价单中，我们时常看到一些字眼，包括“折实最低价xxx”，这里便指的是使用即供付款获取最大折扣以后的实际价格。

香港的买新楼流程

买楼流程方面，要购买一手楼花，首先要熟悉一手楼宇的销售程式。准买家可以先在香港政府的「一手住宅物业销售网」查询发展商正式公布的楼书、价单及销售安排的日子，再由专人及相属代理经纪，负责处理认购事宜。

除此之外，发展商会开放示范单位供公众参观，并于开放示范单位后或即日在售楼处接受认购，以及即日再抽签决定每组买家选房次序。

售楼处通常分为登记处、抽签区、拣楼等候区、拣楼区、签约等候区及签约区。售楼处会在当眼位置展示一张“消耗表” ，显示销售当日可供拣选的单位、已签立临时买卖合约的单位，以及已被拣选、但尚未签临时买卖合约的单位。

认购当日，准买家应带同一张价值10万港元的本票或支票，作订金之用，被称为“入票”。订金会在签署“临时买卖合约”时在临时订金内扣除。个别项目会限每人或组合只可入2至3张票，也有些不设上限。有准买家会入多张票，为求增加中签机会。

主动向代理询问

在买新楼的过程当中，由于涉及不少楼盘相关的资讯，地产代理未必会事无大小地件件事主动跟你讲，建议做好一个问题清单，然后主动询问。例如经常被忽略的管理费问题，不少人在入票之后才了解到价格，这是一个长期的支出，所以最好要提前掌握。另外，例如景观、周围环境、维修费等问题就要视乎每个不同的楼盘情况，总之不怕多问，就怕不问，而导致大好一件买楼喜事，变得不愉快。