【新手必知！】盘点首次租楼 10 大须知｜教你减租贴士

【新手必知！】盘点首次租楼 10 大须知｜教你减租贴士

第一次租屋，茫无头绪，不知如何着手，很容易会被代理或业主牵着鼻子走。要保障自己作为租客的权益，网上搵楼，或走入地产铺前，你必须先熟读基本租屋须知，了解租楼注意事项，议价、讨论合约条款时，便更有把握。港漂找房盘点 10 项租楼小秘方，让你租得精明又醒目，从此没烦恼！

1️⃣ 业主自让 VS 代理盘

租楼的程序不太复杂，只要熟读租楼系列文章，使用我们提供的租约模板，一般租客绝对能够应付自行承租业主自让盘的手续，节省代理佣金。
业主自让盘，是不会出现在地产代理铺和其经营的网站上的。租客想悭，应使用租屋网搜寻业主盘。租屋网同时亦提供代理楼盘，成功经代理租楼，代理会向业主和租客分别收取相等于半个月租金的佣金。
代理带睇楼，会要求客户签睇楼纸。另外，代理有责任代双方提供草拟好的租约、进行查册，以及将租约送往打厘印。

2️⃣ 一笔过交多个月租金　或有优惠

签约前，如能力许可，可跟业主商量一笔过付半年甚至一年租金会否有优惠。业主提早收到租金，即是减低了放租遇上租霸的风险，很多时都会愿意减租，租客随时可节省过千元。有意续租又想免付代理佣金，可使用免费提供的租约模板，并根据首次由代理帮忙订立之租约草拟，填上物业及租住期等基本数据，双方各保存一份，并自行送往打厘印即可。

3️⃣ 考虑自动转账

如能力有限，未能一次过预付租金，亦可考虑承诺业主启用自动转账交租，表示诚意，或有机会得到折扣。

4️⃣ 准备三个半月租金

租客应准备包括相当于两个月租金的按金（如无意外，退租时可收回），另相当于一个月租金的上期（俗称两按一上）。如经代理租屋，更要准备相等于半个月租金的代理佣金。

5️⃣ 注意租约是否已包差饷 / 管理费　维修费谁负

住宅租盘一般租金已包差饷地租及管理费，部分更包水电煤费用。上述费用，以至单位维修费等杂费，通通应在租约上清楚写明乃由业主还是租户承担，否则租户随时每月要额外负担上千成万元。维修方面，常见做法是电器损坏由租客承担，楼宇结构问题则业主负责。但如果租客睇楼时留意到水龙头有少少漏水，或冷气机制冷不够等问题，建议签约前提出，并于租约上写明此项日后如需维修由哪方负责。

6️⃣ 是否有「免租期」

部分业主会提供「免租期」，允许租客在租金开始计算前提前搬入，通常维期 3 日至1 星期。

如经港漂找房平台找代理盘，可向代理询问业主会否愿意订立几天或更长的免租期，方便提前搬屋。一般业主都谅解租客不能搬入当日即住，如已完成上一手租约，都会肯放宽免租一般时间。

业主通常会预计单位几时有人承租入伙，如租客能尽早扑锤，提早于业主预期前起租，或能争取更长的免租期。

7️⃣ 租约打厘印　方有法律效力

不论租约是自行草拟，还是由代理提供，签署好的租约必须送往打厘印。以一般为期两年的租约来计算，厘印费约为月租的5%，业主租客各自支付一半。

搵业主自让盘的租客，可自行于税务局网站打电子厘印，不过就需要有「税务易」账户。

有业主为逃避交物业税，不肯打厘印。租客要知道，打厘印是无须双方同意的，你可依法为租约加盖印花税，但就要有心理准备，未必可追回业主本应付的厘印费部分。

8️⃣ 查清土地注册处纪录（查册）

如在港漂找房平台上找代理盘，代理会于签订租约前为租客透过查阅租盘的土地注册纪录（查册），以确认出租单位的注册业主均有在租约上签名，以防漏签、冒认业主，甚至业权不完整等问题，此等情况尤见于村屋。

另外，查册可找出单位是否有非法僭健等任何钉契问题。虽然租客一般不用为钉契楼负法律责任，但如屋宇署发出清拆令，租客有机会实时被逐，变得无家可归。

租客亦可自行于网上查册，费用为 10 元（更新至2020 年）。

如单位是联名物业，租约须由所有业主并署。

9️⃣ 入伙前先影相　不要改动原装家电

为保自己完租后能取回全部按金，新居入伙前，最好先影低所有大大小小的瑕疵，并拍片作记录。你甚至能将这些相片寄去业主于租约上列明的联络地址，以免交吉时口同鼻拗。

大部份新楼盘都附送原装家具电器，但呎吋型号通常难于市面寻找，维修或换置需经过管理处。一般死约只得一年，租客如非必要，则一动不如一静。

如租客决意改动单位原来附有的家电，或作出结构上的改动，如钻墙、拆墙、拆门等，记谨要先与业主讨论，决定交吉时是否需要换回原配，将单位还原，并在租约上备注，按金就更加保险。

🔟 自行决定是否购买家居保险

家居单位有两种保险可供购买，分别是火险和家居保险。

一般来说，屋苑本身或业主自己应已购买火险，以保障楼宇结构部分。而家居保险则由住客自行决定是否购买，以保障家中财物。

家居保险亦包含第三者责任，如租客因个人疏忽造成他人财物或身体损伤，保险公司会代为赔偿。如果家中有不少贵重财物，可以考虑值不值得买家居保险。