【新手必知!】盘点首次租楼 10 大须知|教你减租贴士
【新手必知!】盘点首次租楼 10 大须知|教你减租贴士
第一次租屋,茫无头绪,不知如何着手,很容易会被代理或业主牵着鼻子走。要保障自己作为租客的权益,网上搵楼,或走入地产铺前,你必须先熟读基本租屋须知,了解租楼注意事项,议价、讨论合约条款时,便更有把握。港漂找房盘点 10 项租楼小秘方,让你租得精明又醒目,从此没烦恼!
1️⃣ 业主自让 VS 代理盘
租楼的程序不太复杂,只要熟读租楼系列文章,使用我们提供的租约模板,一般租客绝对能够应付自行承租业主自让盘的手续,节省代理佣金。
业主自让盘,是不会出现在地产代理铺和其经营的网站上的。租客想悭,应使用租屋网搜寻业主盘。租屋网同时亦提供代理楼盘,成功经代理租楼,代理会向业主和租客分别收取相等于半个月租金的佣金。
代理带睇楼,会要求客户签睇楼纸。另外,代理有责任代双方提供草拟好的租约、进行查册,以及将租约送往打厘印。
2️⃣ 一笔过交多个月租金 或有优惠
签约前,如能力许可,可跟业主商量一笔过付半年甚至一年租金会否有优惠。业主提早收到租金,即是减低了放租遇上租霸的风险,很多时都会愿意减租,租客随时可节省过千元。有意续租又想免付代理佣金,可使用免费提供的租约模板,并根据首次由代理帮忙订立之租约草拟,填上物业及租住期等基本数据,双方各保存一份,并自行送往打厘印即可。
3️⃣ 考虑自动转账
如能力有限,未能一次过预付租金,亦可考虑承诺业主启用自动转账交租,表示诚意,或有机会得到折扣。
4️⃣ 准备三个半月租金
租客应准备包括相当于两个月租金的按金(如无意外,退租时可收回),另相当于一个月租金的上期(俗称两按一上)。如经代理租屋,更要准备相等于半个月租金的代理佣金。
5️⃣ 注意租约是否已包差饷 / 管理费 维修费谁负
住宅租盘一般租金已包差饷地租及管理费,部分更包水电煤费用。上述费用,以至单位维修费等杂费,通通应在租约上清楚写明乃由业主还是租户承担,否则租户随时每月要额外负担上千成万元。维修方面,常见做法是电器损坏由租客承担,楼宇结构问题则业主负责。但如果租客睇楼时留意到水龙头有少少漏水,或冷气机制冷不够等问题,建议签约前提出,并于租约上写明此项日后如需维修由哪方负责。
6️⃣ 是否有「免租期」
部分业主会提供「免租期」,允许租客在租金开始计算前提前搬入,通常维期 3 日至1 星期。
如经港漂找房平台找代理盘,可向代理询问业主会否愿意订立几天或更长的免租期,方便提前搬屋。一般业主都谅解租客不能搬入当日即住,如已完成上一手租约,都会肯放宽免租一般时间。
业主通常会预计单位几时有人承租入伙,如租客能尽早扑锤,提早于业主预期前起租,或能争取更长的免租期。
7️⃣ 租约打厘印 方有法律效力
不论租约是自行草拟,还是由代理提供,签署好的租约必须送往打厘印。以一般为期两年的租约来计算,厘印费约为月租的5%,业主租客各自支付一半。
搵业主自让盘的租客,可自行于税务局网站打电子厘印,不过就需要有「税务易」账户。
有业主为逃避交物业税,不肯打厘印。租客要知道,打厘印是无须双方同意的,你可依法为租约加盖印花税,但就要有心理准备,未必可追回业主本应付的厘印费部分。
8️⃣ 查清土地注册处纪录(查册)
如在港漂找房平台上找代理盘,代理会于签订租约前为租客透过查阅租盘的土地注册纪录(查册),以确认出租单位的注册业主均有在租约上签名,以防漏签、冒认业主,甚至业权不完整等问题,此等情况尤见于村屋。
另外,查册可找出单位是否有非法僭健等任何钉契问题。虽然租客一般不用为钉契楼负法律责任,但如屋宇署发出清拆令,租客有机会实时被逐,变得无家可归。
租客亦可自行于网上查册,费用为 10 元(更新至2020 年)。
如单位是联名物业,租约须由所有业主并署。
9️⃣ 入伙前先影相 不要改动原装家电
为保自己完租后能取回全部按金,新居入伙前,最好先影低所有大大小小的瑕疵,并拍片作记录。你甚至能将这些相片寄去业主于租约上列明的联络地址,以免交吉时口同鼻拗。
大部份新楼盘都附送原装家具电器,但呎吋型号通常难于市面寻找,维修或换置需经过管理处。一般死约只得一年,租客如非必要,则一动不如一静。
如租客决意改动单位原来附有的家电,或作出结构上的改动,如钻墙、拆墙、拆门等,记谨要先与业主讨论,决定交吉时是否需要换回原配,将单位还原,并在租约上备注,按金就更加保险。
🔟 自行决定是否购买家居保险
家居单位有两种保险可供购买,分别是火险和家居保险。
一般来说,屋苑本身或业主自己应已购买火险,以保障楼宇结构部分。而家居保险则由住客自行决定是否购买,以保障家中财物。
家居保险亦包含第三者责任,如租客因个人疏忽造成他人财物或身体损伤,保险公司会代为赔偿。如果家中有不少贵重财物,可以考虑值不值得买家居保险。
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