新手买楼必看: 详细流程、开支、中伏位、申请按揭、注意事项

香港买楼流程

以下是小编建议的买楼流程及实际操作:

• 买家先行了解自己的财务状况，能不能做到按揭，暂时做不到的话，又应该要如何预备? 可以做的话，又能做到多小按揭。这点非常重要，笔者建议初次买楼的朋友可以找一些专家了解一下。
• 按着按揭的银码，去寻找心仪单位
• 找到心仪单位后，可以请地产代理进行查册`（通常经纪会主动完成此步骤）
• 同时买家可于网上银行作估价，也可以找熟悉行情的朋友或专业人仕验楼、又或是与专业人仕查询此楼盘是否买得过
• 一切都查明没问题后，买家可以与业主还价，并准备好细订（一般为成交价的3 – 5%)
• 一切条款落实、并签署临时买卖合约，买家要交付细订的支。
• 签订了临约后，买家便要找律师楼及申请按揭，此两方面上，建议买家最好事先找好资料，选定目标。银行不宜找太多，以1-3间为宜，同一时间向太多银行申请按揭则容易影响自己的个人信贷评级。
• 签订临约后约14日内，买卖双方律师便会安排签署正式买卖合约，在签正式买卖合约时，买方要预备好大订(金额视乎细订多少，通常大订＋ 细订合起来便等于楼价的10%)及印花税，交付律师楼。
• 付了大订后，到成交日临近前，买方最好提前数天进行单位的最后检查，以确保能顺利交吉。通常在买家做了收楼前最后检查后，到成交日收楼前，都不会有人进入该单位，同时这段期间，律师楼也会查明卖家所提供的楼契、有没有拖欠任何费用、再签订相閞文件。
• 买方须于买卖合约的成交日前，成功获得银行批核按揭，并签订按揭契约。
• 于成交日时，银行便会代表买方将按揭成功批核款项（一般为楼价余额）转给给卖方，完成整个买卖程序，买家也从此成为新业主，能从律师楼拿取单位锁匙。

买楼必要开支

买楼其实除了楼价外，还有很多开支，例如:

• 经纪佣金（通常为楼价的1%，并于签订临时买卖合约时说明于何时结算)
• 律师费
• 印花税、各种额外印花税
• 差饷地租
• 装修费
• 管理费（这是日后非常重要的一环，管理费可以非常贵）

如果准买家在买楼时没有预备以上的费用支出，将会变得十分狼狈，也会打乱整个上楼计划。

新手买楼第一重点: 买楼前首先要确定自己能做到按揭

除了个别身家特别丰厚的朋友，可以说，十个买楼的朋友，九个都要申请按揭。即使你找到一间十分顺我的笋盘，但如果申请不到按揭，也只能眼睁睁的看着别人购入这个笋盘，然后自己享受。

所以在购入任何物业之前，时先要了解清楚，自己能否申请到按揭，如果可以申请到，又能借到几多呢?

申请按揭所需文件

基本上，申请按揭基本需要以下证明：： 

1. 香港身份证副本
2. 最近期之住址证明(如水、电费单、银行月结单)
3. 工作及入息证明：
4. 最近年度的薪俸税单
5. 最近3 个月薪金入帐银行纪录
6. 最近3 个月之粮单
7. 最近3 个月之强积金供款纪录

特别注意:

注意，这些只是最基本的，视乎你申请者的个资料、行业以及提交的入息证明文件，银行有机会需要申请者补回更多的文件，例如当申请人在现时的公司工作未满一年的话， 便有可能要提交上一间公司的工作证明文件。

如果你想申请9 成按揭, 那便要更加小心了, 因为条件更多, 也更要好好预备哦!

对个别收入不太稳定的人仕或行业来说， 银行也有可能会要求申请者提供最近六个月，甚至一年内的粮单。

而银行最终批核的借贷金额，有可能比申请者想像中的小。故此，我十分建议，大家再申请按揭前，最好先找一位专家为你看一看资料，整理一下，不然的话，签了买卖合约，然后才发现按揭申请不足，那边要面对挞订的风险了。

新手买楼第二重点: 花点时间和精力，去学懂寻找平、靓、正盘源

不知道大家在买楼时，是怎样决定要买哪一个楼盘的呢？我发现很多朋友在选择楼盘时，都是凭感觉的：

• 自己住习惯了，所以想找同一屋苑的楼盘
• 楼盘离开父母的家近，方便一点
• 物业与自己工作的地点距离很近
• 觉得这个物业很好，配套很齐备

这些，都构成了我们选择购入一个楼盘的原因。不是说这些原因不好，只是，其实我们可以在这些原因之外，再加入物业的升值潜力，以及投资价值来考虑。

我发现很多新手物业买家，他们购入一个物业时的价格，都很常出现＂比巿价贵”的情况。

例如同区，同屋苑，同类型的单位，市场上的平均售价是300万，他们却会付出320万呀，330万呀等等的价钱来购入这单位。

这便是因为他们靠的, 是感觉. 而没有从正确的投资者角度出发. 而且他们本着的心态, 是想要买入一间, 长久的居所, 但实际上, 新手买楼, 更需要本着一种: “这是投资! 这是投资! 这是投资!” 的心态!

这样, 才能以投资者的角度来看物业, 冷静又理志地按着定好的规条选择物业. 当然, 那些条件我不能详尽地分享给你, 因为这是我在Lucy 的课堂上学的, 知识板权有价, 这点我也十分专重的.

但如果你第一间物业是以投资心态买入的话, 数年后你换楼时, 会便发现自己原来已经遥遥领先当时和你在同一个起跑线上, 但想着我要买来长久自住的朋友好多了!

因为他们一则不介意物业买贵了, 二则因为想自住便到处也不节省, 三则太有感情, 即使价好也不放. 结果, 你过数年后, 财富翻了一翻, 可以买更好的物业了, 他们却还是把持住当初、那唯一一个物业.

新手买楼第三重点– 查册、验楼要做好

查册是什么？为什么这么重要?

在购入楼宇前，我们必需先行了解好那个楼盘的情况和价值，其中一个对楼价和申请按揭影响非常大的因素，便是该单位是不是凶宅。

而准业主要了解一个物业是否凶宅，其中一个最方便的办法便是问地产经纪会一份心仪单位的查册报告，又或是自己亲自前往土地注册处，从土地登记册查阅。

阅读查册报告可以说的是阅读该物业的详细历史，从兴建，落成，到入伙后第一到N手业主，中间发生过什么事， 都会被登记在内，而我非常、十分、超级建议大家一定学懂看查册报告！

但留意，很多时候，除非事件有上过新闻，如果是租户在单位中离世，是不会被记录在查册文件中的， 所以大家记得，这方面便需要问地产经纪和查阅凶宅网了，故此，＂学懂阅读查册报告＋ 了解凶宅网＋ 询问地产经纪＂，绝是非常重要的一环！

验楼知多D

一手楼验楼

不管是一手楼还是二手楼， 准买家在购入一个物业前，验楼都是必需的。因为当你购入楼宇后，所有的维修开支，都全由买家负责。

不懂验楼，又或是直接跳过这步骤的朋友们，可以说是面对极大的风险呀！是以，我是非常建议各位在购入物业前，先找专业人士帮忙验楼的。

如果你想买入的，是一手楼，当业主在购入物业前，在验楼时发现有问题的话，发展商都会同意提供维修执漏的。所以在购入物业前先行验楼，可以说是保障自己的重要一步。

二手楼验楼

而如果你购入的，是二手楼，那基本上，买卖合约上都会列明＂现况买入＂,即所有问题都由买家在买入后负责.

而验楼则是其中极重要的一环，因为这能让买家了解应该如何和卖家议价。

如果准买家能在购入物业前，先了解清楚物业的情况，对准买家在与业主及物业代理议价上，将非常有帮助。

而为了保障自己，买家也可以在睇楼时，把物业现况写入合约内，其中最好便需要包括所有的有问题的地方，甚至拍照为证，以免在收楼时出现问题。

新手买楼必看: 总结

上文提及了一些笔者个人认为，买楼必需要注意的事项，当然，还有很多的事我的应该要注意，毕竟，买楼是人生大事，而尽量完善每一步，能让我们可以更好的把整件事做得尽善尽美。

谁不想自己住的房子又舒适，又保值，甚至升值呢?

如果大家有什么意见，欢迎你们也随留言给我哦！